Wo Airbnb mehr Angebote hat als Häuser zum Verkauf stehen

Jedes „Verursacht Airbnb die Wohnungskrise"-Argument wird mit Anekdoten geführt — ein viraler Thread über ein Viertel, eine Stadtratsanhörung, ein Thinktank-Bericht über eine Metropolregion. Crawlora betreibt zwei unabhängige, abfragbare Datensätze, die zusammen genau diese Frage im großen Maßstab abdecken: die Airbnb-Markets-Zählung (7,85 Mio. Angebote, siehe unsere Angebotskarten-Studie) und den Housing-Markets-Datensatz (17,9 Mio. Regions-Monate von Redfin-Daten, verknüpft mit Census-Einkommen, siehe unsere Erschwinglichkeits-Studie). Wir haben sie nach Metropolregion verknüpft, um eine engere, beantwortbarere Frage zu stellen: Wo übertrifft Airbnbs Angebot tatsächlich die zum Verkauf stehenden Häuser im selben Markt?

Wo Airbnb-Angebot den Verkaufsmarkt übertrifft

Von den 16 Metropolregionen, die wir sauber abgleichen konnten, stechen drei hervor — und es sind nicht die Metropolregionen, die man von einer „teuerste Wohnungsmärkte"-Liste erwarten würde:

Gatlinburg, TN2,03×

Savannah, GA1,80×

Orlando, FL1,65×

Honolulu, HI0,83×

Miami, FL0,66×

San Jose, CA0,63×

San Diego, CA0,53×

Charleston, SC0,39×

Las Vegas, NV0,37×

Los Angeles, CA0,23×

Nashville, TN0,19×

New York, NY0,15×

Austin, TX0,13×

Washington, DC0,11×

Atlanta, GA0,06×

Dallas, TX0,04×

Gatlinburg, Tennessee (dessen Redfin-Metropolregion offiziell „Sevierville, TN" heißt) hat 4.077 Airbnb-Angebote gegenüber nur 2.012 zum Verkauf stehenden Häusern — mehr als zwei Airbnb-Angebote auf jedes Haus am Markt. Savannah, Georgia liegt mit 1,80× nicht weit dahinter, und Orlando — der mit Abstand größte Markt in dieser Tabelle, mit 21.712 Angeboten — erreicht trotz seiner schieren Größe noch 1,65×, gegenüber 13.173 zum Verkauf stehenden Häusern in derselben Metropolregion.

Vollständige 16-Metropolregionen-Tabelle anzeigen (Airbnb-Angebote, Verkaufsbestand, Verhältnis, Preis-Einkommens-Verhältnis)

Metropolregion	Airbnb-Angebote	Zum Verkauf stehende Häuser	Verhältnis	Preis ÷ Einkommen
Gatlinburg, TN (Metropolregion Sevierville, TN)	4.077	2.012	2,03×	6,68×
Savannah, GA	5.193	2.883	1,80×	4,72×
Orlando, FL	21.712	13.173	1,65×	5,56×
Honolulu, HI	3.233	3.911	0,83×	7,47×
Miami, FL	10.107	15.373	0,66×	7,64×
San Jose, CA	1.461	2.332	0,63×	16,24×
San Diego, CA	2.979	5.626	0,53×	9,33×
Charleston, SC	2.343	6.055	0,39×	6,67×
Las Vegas, NV	3.832	10.371	0,37×	5,81×
Los Angeles, CA	3.995	17.019	0,23×	9,48×
Nashville, TN	2.648	13.618	0,19×	7,00×
New York, NY	3.600	23.512	0,15×	9,47×
Austin, TX	2.040	15.220	0,13×	5,70×
Washington, DC	1.634	14.350	0,11×	5,73×
Atlanta, GA	1.706	26.672	0,06×	5,24×
Dallas, TX	1.083	24.274	0,04×	5,42×

Aggregiert über alle 16 Metropolregionen: 71.643 Airbnb-Angebote gegenüber 196.401 zum Verkauf stehenden Häusern — ein kombiniertes Verhältnis von 0,365, oder etwa ein Airbnb-Angebot auf drei Häuser am Markt in diesen Städten. Die drei Urlaubsort-Ausreißer ziehen diesen Durchschnitt erheblich nach oben; lässt man Gatlinburg, Savannah und Orlando weg, liegen die verbleibenden 13 Metropolregionen im Schnitt deutlich unter 0,2×.

Kurzzeitvermietungs-Sättigung und Wohnungs-Unerschwinglichkeit sind unterschiedliche Probleme

Wäre Airbnb-Sättigung schlicht „ein Symptom teurer Wohnungsmärkte", müssten die Metropolregionen mit den höchsten Preis-Einkommens-Verhältnissen auch die höchsten Airbnb-zu-Bestand-Verhältnisse haben. Das ist nicht der Fall. San Jose ist die von uns gemessene mit Abstand teuerste Metropolregion — 16,24× der Preis-Einkommens-Erschwinglichkeitsschwelle, mehr als doppelt so hoch wie jede andere Metropolregion in dieser Tabelle — aber ihr Airbnb-Verhältnis ist mit 0,63× bescheiden, unter Honolulu und Miami. Über alle 16 Metropolregionen hinweg liegt die Korrelation zwischen Kurzzeitvermietungs-Verhältnis und Preis-Einkommens-Verhältnis bei r = -0,12 — statistisch nicht von null zu unterscheiden, und tendiert eher in die entgegengesetzte Richtung dessen, was eine „Airbnb verursacht Unerschwinglichkeit"-These vorhersagen würde.

Das ergibt Sinn, wenn man sich ansieht, warum Gatlinburg, Savannah und Orlando die Liste anführen. Keine von ihnen liegt nach Einkommen-Preis-Maßstäben an der Spitze des Marktes (alle liegen bei 4,7–6,7× Preis-Einkommens-Verhältnis, nahe der Mitte des Feldes). Was sie stattdessen gemeinsam haben, ist eigens gebautes Kurzzeitvermietungs-Angebot: Gatlinburgs Wirtschaft läuft über Hüttenvermietungen am Tor zu den Smoky Mountains; Savannahs historisches Viertel hat einen dichten, seit langem etablierten Kurzzeitvermietungsmarkt; und die Metropolregion Orlando umfasst Kissimmees HOA-ausgewiesene Ferienhaus-Wohnsiedlungen — ganze Gemeinden, die eigens für Kurzzeitvermietung gebaut und erschlossen wurden, nicht aus dem langfristigen Wohnungsbestand umgewandelt. San Joses Unerschwinglichkeit ist dagegen eine Knappheits- und Einkommensgeschichte: eine kleine, geografisch begrenzte Metropolregion mit einigen der höchsten Tech-Gehälter des Landes, die ein festes Angebot an Häusern hochtreiben. Zwei unterschiedliche Wohnungsdruck-Arten, zwei unterschiedliche Grundursachen — und, dieser Daten zufolge, nicht viel Überschneidung zwischen ihnen.

Was das für Kurzzeitvermietungs-Politik und Wohnungsforschung bedeutet

Für Stadträte und Kurzzeitvermietungs-Regulierer ist die praktische Lehre, dass „Airbnb konkurriert mit unserem Wohnungsangebot" eine Behauptung ist, die es wert ist, marktweise zu messen, nicht landesweit anzunehmen — das Verhältnis reicht von 2,03× bis hinunter zu 0,04× über die von uns geprüften Städte, eine 50-fache Spanne. Eine Einheitslösung für Kurzzeitvermietungs-Obergrenzen, kalibriert auf Gatlinburgs Zahlen, wäre für Dallas wild überkalibriert. Für Wohnungsforscher ist die nahezu-null Korrelation mit dem Preis-Einkommens-Verhältnis selbst ein Befund: Er spricht dagegen, Kurzzeitvermietungs-Dichte als Stellvertreter für allgemeinen Erschwinglichkeitsdruck zu verwenden, und dafür, urlaubsmarktbezogene Kurzzeitvermietungs-Sättigung und einkommensgetriebene Unerschwinglichkeit als getrennte Untersuchungsstränge zu behandeln. Für alle, die Kurzzeitvermietungs- oder Wohnungsmarkt-Tools bauen, sind beide Quelldatensätze jeweils über eine REST-API abfragbar, sodass sich genau diese Verknüpfung für jedes beliebige Metropolregionen-Paar reproduzieren lässt.

Beide Datensätze selbst abfragen

Airbnb Markets (7,85 Mio. Angebote, über 60 Länder) und Housing Markets (17,9 Mio. Regions-Monate, USA) — beide über eine REST-API abfragbar. Verknüpfe sie nach Metropolregion, Bundesstaat oder Land für deine eigene Studie.

Airbnb-DatensatzHousing-DatensatzPreise