Dónde Airbnb tiene más anuncios que viviendas en venta

Todo argumento de «¿Airbnb causa la crisis de vivienda?» se construye con anécdotas — un hilo viral sobre un barrio, una audiencia del ayuntamiento, un informe de un think tank sobre un área metropolitana. Crawlora opera dos datasets independientes y consultables que juntos cubren exactamente esta pregunta a escala: el censo Airbnb Markets (7,85 millones de anuncios, ver nuestro estudio del mapa de oferta) y el dataset Housing Markets (17,9 millones de región-meses de datos de Redfin cruzados con el ingreso del Census, ver nuestro estudio de asequibilidad). Los cruzamos por área metropolitana para hacer una pregunta más acotada y respondible: ¿dónde la oferta de anuncios de Airbnb realmente rivaliza con las viviendas en venta en el mismo mercado?

Dónde la oferta de Airbnb rivaliza con el mercado en venta

De las 16 áreas metropolitanas que pudimos emparejar limpiamente, tres destacan — y no son las áreas metropolitanas que adivinarías a partir de una lista de «vivienda más cara»:

Gatlinburg, TN2.03×

Savannah, GA1.80×

Orlando, FL1.65×

Honolulu, HI0.83×

Miami, FL0.66×

San Jose, CA0.63×

San Diego, CA0.53×

Charleston, SC0.39×

Las Vegas, NV0.37×

Los Angeles, CA0.23×

Nashville, TN0.19×

New York, NY0.15×

Austin, TX0.13×

Washington, DC0.11×

Atlanta, GA0.06×

Dallas, TX0.04×

Gatlinburg, Tennessee (cuya área metropolitana en Redfin es oficialmente «Sevierville, TN») tiene 4.077 anuncios de Airbnb frente a apenas 2.012 viviendas en venta — más de dos anuncios de Airbnb por cada vivienda en el mercado. Savannah, Georgia no se queda muy atrás con 1,80×, y Orlando — el mercado más grande de esta tabla con diferencia, con 21.712 anuncios — aun así supera 1,65× pese a su gran tamaño, frente a 13.173 viviendas en venta en la misma área metropolitana.

Ver la tabla completa de las 16 áreas metropolitanas (anuncios de Airbnb, inventario en venta, ratio, precio-ingreso)

Área metropolitana	Anuncios de Airbnb	Viviendas en venta	Ratio	Precio ÷ ingreso
Gatlinburg, TN (área metropolitana de Sevierville, TN)	4,077	2,012	2.03×	6.68×
Savannah, GA	5,193	2,883	1.80×	4.72×
Orlando, FL	21,712	13,173	1.65×	5.56×
Honolulu, HI	3,233	3,911	0.83×	7.47×
Miami, FL	10,107	15,373	0.66×	7.64×
San Jose, CA	1,461	2,332	0.63×	16.24×
San Diego, CA	2,979	5,626	0.53×	9.33×
Charleston, SC	2,343	6,055	0.39×	6.67×
Las Vegas, NV	3,832	10,371	0.37×	5.81×
Los Angeles, CA	3,995	17,019	0.23×	9.48×
Nashville, TN	2,648	13,618	0.19×	7.00×
New York, NY	3,600	23,512	0.15×	9.47×
Austin, TX	2,040	15,220	0.13×	5.70×
Washington, DC	1,634	14,350	0.11×	5.73×
Atlanta, GA	1,706	26,672	0.06×	5.24×
Dallas, TX	1,083	24,274	0.04×	5.42×

Agregando las 16 áreas metropolitanas: 71.643 anuncios de Airbnb frente a 196.401 viviendas en venta — un ratio combinado de 0,365, o aproximadamente un anuncio de Airbnb por cada tres viviendas en el mercado en estas ciudades. Los tres valores atípicos de ciudades vacacionales elevan considerablemente ese promedio; si se excluyen Gatlinburg, Savannah y Orlando, las 13 áreas metropolitanas restantes promedian muy por debajo de 0,2×.

La saturación de alquiler de corta duración y la falta de asequibilidad de vivienda son problemas distintos

Si la saturación de Airbnb fuera simplemente «un síntoma de mercados de vivienda caros», las áreas metropolitanas con los ratios precio-ingreso más altos también deberían tener los ratios Airbnb-a-inventario más altos. No es así. San Jose es el área metropolitana más cara que medimos — 16,24× el umbral de asequibilidad precio-ingreso, más del doble que cualquier otra área metropolitana de esta tabla — pero su ratio de Airbnb es un modesto 0,63×, por debajo de Honolulu y Miami. En las 16 áreas metropolitanas, la correlación entre el ratio de alquiler de corta duración y el ratio precio-ingreso es de r = -0,12 — estadísticamente indistinguible de cero, y si acaso apuntando en la dirección opuesta a lo que predeciría una tesis de «Airbnb causa la falta de asequibilidad».

Eso tiene sentido en cuanto se observa por qué Gatlinburg, Savannah y Orlando encabezan la lista. Ninguna está en la cima del mercado según los estándares de ingreso-precio (todas se sitúan entre 4,7× y 6,7× de ratio precio-ingreso, cerca de la mitad de la tabla). Lo que comparten en cambio es oferta de alquiler de corta duración construida con ese propósito: la economía de Gatlinburg gira en torno a las cabañas de alquiler en la puerta de entrada a las Smoky Mountains; el distrito histórico de Savannah tiene un mercado de alquiler vacacional denso y bien establecido; y el área metropolitana de Orlando incluye las urbanizaciones de casas vacacionales zonificadas por HOA de Kissimmee — comunidades enteras construidas y parceladas específicamente para el alquiler de corta duración, no convertidas del stock de vivienda de largo plazo. La falta de asequibilidad de San Jose, en cambio, es una historia de escasez e ingresos: un área metropolitana pequeña y geográficamente limitada con algunos de los salarios tecnológicos más altos del país pujando por una oferta fija de viviendas. Dos presiones de vivienda distintas, dos causas raíz distintas y, según estos datos, poco solapamiento entre ellas.

Qué significa esto para la política de alquiler de corta duración y la investigación de vivienda

Para ayuntamientos y reguladores de alquiler de corta duración, la lección práctica es que «Airbnb compite con nuestra oferta de vivienda» es una afirmación que vale la pena medir mercado por mercado, no asumir a nivel nacional — el ratio va de 2,03× a apenas 0,04× entre las ciudades que revisamos, una diferencia de 50 veces. Un límite único de alquiler de corta duración calibrado con las cifras de Gatlinburg quedaría descomunalmente sobrecalibrado para Dallas. Para investigadores de vivienda, la correlación cercana a cero con el ratio precio-ingreso es en sí misma un hallazgo: sugiere que no conviene usar la densidad de alquiler de corta duración como indicador de la presión general de asequibilidad, y que conviene tratar la saturación de alquiler de corta duración en mercados vacacionales y la falta de asequibilidad impulsada por el ingreso como líneas de investigación separadas. Para cualquiera que construya herramientas de alquiler de corta duración o de mercado de vivienda, ambos datasets fuente son consultables mediante una sola API REST cada uno, así que este mismo cruce es reproducible para cualquier par de áreas metropolitanas que te interese.

Consulta ambos datasets tú mismo

Airbnb Markets (7,85 millones de anuncios, más de 60 países) y Housing Markets (17,9 millones de región-meses, EE. UU.) — ambos consultables mediante una sola API REST. Crúzalos por área metropolitana, estado o país para tu propio estudio.

Dataset AirbnbDataset HousingPrecios