Tony Wang10 Min. LesezeitAmerikas Wohnungsmarkt stürzte nicht ab — er spaltete sich in zwei
173 Monate Redfin-Daten: Der Verkäufermarkt von 2021 fror ein, dann Spaltung — Sun Belt zu Käufern, Rust Belt zu Verkäufern.
Die Schlagzeilen können sich nicht einigen, ob der US-Wohnungsmarkt abstürzt oder boomt, und der Grund ist, dass beides zugleich geschieht — nur in verschiedenen Postleitzahlen. Wir haben die vollständige Monatshistorie herausgezogen — 173 Monate an Statistiken des Redfin Data Center von 2012 bis Mitte 2026, verknüpft mit Census-Einkommen — und das Bild, das sich ergibt, ist weder Absturz noch Boom. Es ist ein Markt, der an der Spitze einfror und dann mittendurch zerbrach.
Der Verkäufermarkt von 2021 hat sich vollständig aufgelöst
Ein Jahrzehnt lang lief der US-Wohnungsmarkt in einem recht stabilen Band: Ungefähr ein Fünftel bis ein Drittel der Häuser verkaufte über Angebot, und Häuser brauchten ein bis zwei Monate zum Verkauf. Dann kam 2021 — und dann machte es sich wieder rückgängig:
Landesweit, alle Wohnimmobilien. 2026 ist der Mai-Wert; die übrigen Jahre jeweils Juni. Zwei Maße dafür, wer die Verhandlungsmacht hält: über Angebot abschließende Häuser gegenüber aktiven Angeboten, die zur Senkung gezwungen sind.
Auf dem Höhepunkt 2021 verkauften 56 % der Häuser über Angebot und Häuser gingen im Median in 17 Tagen unter Vertrag. Bieterkämpfe waren der Normalfall: Das mediane Haus verkaufte für 102,5 % seines Listenpreises. So einseitig wird es in den Daten nicht mehr.
Jedes dieser Signale hat sich seither umgekehrt. Der Anteil über Angebot verkaufter Häuser fiel von 56 % auf 30 %. Das mediane Verkauf-zu-Liste-Verhältnis rutschte wieder unter 100 % — Häuser verkaufen wieder mit einem Abschlag zum Angebot. Die Tage am Markt kletterten von 17 zurück auf 42. Und der Anteil der Angebote, die ihren Preis senkten, stieg auf 20 %, den höchsten Wert der gesamten 14-jährigen Reihe. Bei jedem Maß der Verhandlungsmacht haben Käufer das meiste von dem zurückgeholt, was sie verloren hatten.
Doch die Preise fielen nie wirklich
Hier ist die Wendung, die dies zu einem Einfrieren statt einem Absturz macht: Während Käufer an Verhandlungsmacht gewannen, gaben die Preise nichts zurück.
Der landesweite mediane Verkaufspreis liegt zum Mai 2026 bei $449.846 — ein Allzeithoch, plus 2,2 % gegenüber dem Vorjahr und 16 % über dem Höhepunkt von 2021. Das Angebot hat sich auf 1,46 Millionen aktive Inserate erholt, die Monatsreichweite des Angebots ist auf einigermaßen normale 3,1 zurück, und dennoch mahlen sich die Preise weiter nach oben. Das ist das Patt: Verkäufer senken nicht, also warten sie; Käufer jagen nicht hinterher, also bleiben Häuser stehen. Hohe Preise und schwache Dringlichkeit auseinandergehalten, wobei die Lücke durch längere Vermarktungszeiten und mehr Preissenkungen aufgefangen wird statt durch niedrigere Abschlusspreise. Niemand kapituliert. Der Markt räumt sich nicht — er friert ein.
Der landesweite Durchschnitt verbirgt eine regionale Umkehr
„Eingefroren" ist ein landesweiter Durchschnitt, und er verbirgt das Interessanteste in den Daten. Sortiert man die großen Metropolregionen danach, wie schnell Häuser verkaufen, spaltet sich das Land sauber in zwei Teile — und es ist das Gegenteil der Karte von 2021. Die Sun-Belt-Boomstädte, die den Rausch anführten, sind jetzt die langsamsten; die erschwinglichen Metropolregionen im Nordosten und an den Großen Seen, die den Boom ausließen, sind jetzt die heißesten.
Rochester, New York, ist der mit Abstand umkämpfteste Markt des Landes. Häuser verkaufen dort im Median in 8 Tagen, zu 113,7 % des Listenpreises, wobei 79 % der Häuser über Angebot abschließen. Buffalo folgt dicht dahinter (12 Tage, 66 % über Angebot), und das Muster erstreckt sich über das nördliche New York, Pennsylvania und die Region der Großen Seen. Am anderen Ende ist die langsame Liste fast vollständig Florida:
Die regionale Spaltung anzeigen — heißeste und kälteste große Metropolregionen
| Metro | Tage am Markt | Über Liste verkauft | Preissenkung | Verkauf-zu-Liste | Preis ÷ Einkommen |
|---|---|---|---|---|---|
| Rochester, NY | 8 | 78,8 % | 17,6 % | 113,7 % | 3,37× |
| Buffalo, NY | 12 | 65,7 % | 24,0 % | 104,8 % | 3,14× |
| Albany, NY | 10 | 55,9 % | 22,2 % | 102,1 % | 3,95× |
| Grand Rapids, MI | 7 | 46,5 % | 36,5 % | 101,4 % | 5,08× |
| Harrisburg, PA | 9 | 41,2 % | 39,6 % | 100,4 % | 3,91× |
| — NATIONAL — | 42 | 30,0 % | 20,0 % | 99,3 % | — |
| Savannah, GA | 77 | 15,9 % | 28,8 % | 98,3 % | 4,72× |
| Naples, FL | 77 | 3,8 % | 25,3 % | 94,3 % | 8,38× |
| West Palm Beach, FL | 81 | 8,0 % | 24,0 % | 95,3 % | 7,24× |
| Miami, FL | 86 | 9,3 % | 18,2 % | 95,7 % | 7,64× |
| Myrtle Beach, SC | 98 | 7,5 % | 24,7 % | 97,5 % | 4,98× |
Redfins eigene Prognose für 2026 kam unabhängig zum selben Schluss — sie nannte Städte an den Großen Seen wie Rochester und Buffalo die heißesten Märkte des Jahres, während sie das küstennahe Florida und Texas als die langsamsten markierte, und Floridas landesweites Angebot ist auf rund 84 Tage am Markt und 7,5 Monatsreichweite angeschwollen.
Warum sich die Karte umkehrte: Erschwinglichkeit, nicht Wetter
Der Hinweis steht in der letzten Spalte. Die heißen Märkte sind nicht heiß, weil sie im Hochglanz-Sinn begehrenswert sind — sie sind heiß, weil sie erschwinglich und angebotsknapp sind. Rochesters medianes Haus kostet das 3,37-Fache des medianen lokalen Einkommens; Buffalos das 3,14-Fache. In beiden ist die Erschwinglichkeitsrechnung tatsächlich negativ — ein medianer Haushalt kann sich mehr leisten als das mediane Haus —, sodass jeder Ortsansässige mit einem Job mithalten kann, und 500 von ihnen erscheinen für jedes Inserat. Diese Metropolregionen haben nie über Bedarf gebaut und nie geblasen, also gibt es nichts abzuwickeln.
Der eingefrorene Sun Belt ist das Spiegelbild. Florida und der küstennahe Südosten bauten während des Booms 2021–2023 über Bedarf, dann trafen sie die spezifischen Kosten, die Eigentum in Florida derzeit einzigartig teuer machen — sprunghaft steigende Gebäudeversicherung, Sonderumlagen für alternde Eigentumswohnanlagen und Grundsteuern, die auf Boom-Bewertungen zurückgesetzt wurden. Das Angebot stapelte sich (Naples liegt beim 8,38-Fachen des Einkommens, Miami beim 7,64-Fachen), die Nachfrage kühlte ab, und das Ergebnis sind Vermarktungszeiten von 80 bis 98 Tagen und einer von vier Verkäufern, der den Preis senkt. Die Gewinner von 2021 wurden zu den Nachzüglern von 2026 — nicht weil sich das Wetter änderte, sondern weil der Preis über das hinauslief, was lokale Einkommen tragen konnten, und die Korrektur kommt als Zeit und Rabatte heraus statt als niedrigere Preise.
Das ist dieselbe Divergenz, die unsere Airbnb-gegen-Wohnungsmarkt-Studie von der Angebotsseite fand — die Sun-Belt-Urlaubsmetropolregionen, die mehr Airbnb-Angebote als Häuser zum Verkauf tragen, sind genau diejenigen, die jetzt als Eigennutzer-Märkte abkühlen — und sie steht neben unserer Erschwinglichkeitskarte des Gehalts, das man zum Kauf in jedem Bundesstaat braucht.
Was das bedeutet, wenn du kaufst, verkaufst oder investierst
Für Käufer ist die nützlichste einzelne Tatsache in diesen Daten, dass „der Wohnungsmarkt" nicht ein Markt ist. In Florida hast du Verhandlungsmacht — Häuser stehen, Verkäufer senken, und 95 % der Liste sind ein realistisches Angebot. Im nördlichen New York hast du keine — du konkurrierst gegen Dutzende zahlungskräftige Ortsansässige und zahlst über Angebot. Landesweite Kommentare zu den Hypothekenzinsen sagen dir fast nichts darüber, in welchen der beiden du hineinläufst.
Für Verkäufer ist die Preissenkungsspalte das Frühwarnsystem. Ein Markt, in dem 25 % der Angebote bereits den Preis senken (der Großteil Floridas), ist einer, in dem der erste Listenpreis enorm wichtig ist, weil der Abschlag von deiner Zahl abgeht, nicht von der des Marktes. In einem Markt vom Typ Rochester ist ein bewusst zu niedriger Startpreis, um einen Bieterkampf auszulösen, die dominante Strategie; in einem Markt vom Typ Naples bedeutet ein zu hoher Preis 90 Tage Stille.
Für Investoren und Forschende ist die gesamte 173-Monats-Reihe abfragbar — jede Metropolregion, jeder Monat, jede Verhandlungskennzahl — über eine einzige REST-API. Die regionale Umkehr ist für jedes Marktpaar reproduzierbar, das dich interessiert, und die Erschwinglichkeitsverknüpfung ist bereits erledigt.
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173 Monate Redfin-Marktstatistiken — Preis, Tage am Markt, Preissenkungen, Verkauf-zu-Liste und Census-verknüpfte Erschwinglichkeit, nach Metropolregion, County, Stadt oder PLZ — über eine einzige REST-API. 2.000 kostenlose Credits pro Monat.
Häufig gestellte Fragen
Stürzt der US-Wohnungsmarkt 2026 ab?
Nein. Crawloras Auswertung von 173 Monaten Redfin-Daten zeigt den landesweiten medianen Verkaufspreis im Mai 2026 auf einem Allzeithoch von $449.846, plus 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. Geändert hat sich die Verhandlungsmacht, nicht der Preis: Der Anteil über Angebot verkaufter Häuser fiel von einem Höhepunkt von 56 % (2021) auf 30 %, Preissenkungen stiegen auf ein Serienhoch von 20 %, und die Tage am Markt kletterten von 17 auf 42. Der Markt fror zu einem Patt aus hohen Preisen und geringer Dringlichkeit ein, statt abzustürzen.
Welcher US-Wohnungsmarkt ist 2026 der heißeste?
Rochester, New York — Häuser verkaufen im Median in 8 Tagen zu 113,7 % des Listenpreises, wobei 79 % über Angebot abschließen. Der Nordosten und die Region der Großen Seen führen die heiße Liste an (Buffalo, Albany, Harrisburg, Grand Rapids), die Redfins eigene Prognose für 2026 unabhängig als die umkämpftesten Märkte des Jahres nannte.
Warum verlangsamt sich der Wohnungsmarkt in Florida?
Florida baute während des Booms 2021–2023 über Bedarf und absorbierte dann Kosten, die Eigentum einzigartig teuer machen — sprunghaft steigende Gebäudeversicherung, Sonderumlagen für alternde Eigentumswohnungen und auf Boom-Bewertungen zurückgesetzte Steuern. Das Angebot stapelte sich, während die Nachfrage abkühlte, sodass 8 der 12 am langsamsten verkaufenden großen US-Metropolregionen jetzt in Florida liegen. Miami steht bei 86 Tagen am Markt und 9 % über Angebot; Naples verkauft für 94,3 % der Liste.
Welche US-Metropolregionen begünstigen derzeit Käufer, welche Verkäufer?
Das Land ist regional gespalten. Der Sun Belt, besonders Florida und der küstennahe Südosten, begünstigt Käufer (lange Vermarktungszeiten, häufige Preissenkungen, Verkäufe unter Angebot). Der erschwingliche Nordosten und die Großen Seen — Rochester, Buffalo, Albany, Grand Rapids, Harrisburg — begünstigen stark die Verkäufer, mit Bieterkämpfen und Verkäufen weit über Angebot. Landesweite Kommentare zu den Hypothekenzinsen sagen dir nicht, welcher von beiden eine bestimmte Metropolregion ist.
Sind die US-Hauspreise 2026 gefallen?
Nein, landesweit stiegen sie auf ein Allzeithoch ($449.846 Median, +2,2 % gegenüber dem Vorjahr), obwohl Käufer wieder Verhandlungsmacht gewannen. Die Korrektur des Marktes kam als längere Vermarktungszeiten und mehr Preissenkungen heraus statt als niedrigere Abschlusspreise — ein Einfrieren statt eines Rückgangs. Einzelne Metropolregionen variieren: Manche Florida-Märkte zeigen kleine Rückgänge gegenüber dem Vorjahr, während Rust-Belt-Metropolregionen Zuwächse verzeichnen.
Worauf basieren diese Daten?
Crawloras Housing-Markets-Datensatz — monatliche Marktstatistiken des Redfin Data Center je Region und Objekttyp seit 2012 (173 Monate), verknüpft mit dem medianen Haushaltseinkommen aus dem Census ACS zur Erschwinglichkeit. Die Zahlen sind aggregierte Marktstatistiken (Preis, Tage am Markt, Anteil über Liste verkauft, Preissenkungen, Verkauf-zu-Liste, Bestand) — keine einzelnen Objekte oder Eigentümer. Der letzte vollständige Zeitraum ist Mai 2026.